Face à la flambée des loyers et à la pénurie de logements, de nombreuses villes françaises envisagent l’encadrement des loyers comme solution. Marseille, deuxième ville de France, n’échappe pas à cette problématique. Alors que le gouvernement a récemment annoncé la mise en place d’un dispositif d’encadrement des loyers dans certaines agglomérations, il est intéressant de comprendre les enjeux de cette mesure à Marseille.
La situation du marché locatif marseillais
À Marseille, le marché locatif est marqué par une forte demande et une offre en logements insuffisante. Selon l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), la ville compte environ 370 000 logements, dont près de 58% sont occupés par des locataires. Cependant, face à une population croissante et aux besoins en logements toujours plus importants, les loyers ont fortement augmenté ces dernières années.
Cette hausse des loyers pèse notamment sur les budgets des ménages les plus modestes. Selon une étude réalisée par l’Observatoire des loyers de l’Agglomération parisienne (OLAP), le loyer médian à Marseille s’élevait en 2020 à 13,3 €/m², soit une augmentation de près de 30% par rapport à 2010. Face à cette situation, l’encadrement des loyers apparaît comme une mesure d’urgence pour certains acteurs locaux.
Le dispositif d’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers est un dispositif qui vise à limiter la hausse des loyers dans les zones tendues, c’est-à-dire là où la demande en logements est supérieure à l’offre disponible. Il a été instauré par la loi ALUR de 2014, puis réformé en 2018 avec la loi ELAN. Concrètement, l’encadrement des loyers prévoit que le loyer d’un logement ne peut pas dépasser un certain montant, appelé « loyer de référence », fixé par arrêté préfectoral et basé sur la médiane des loyers constatés localement.
Le dispositif d’encadrement des loyers a déjà été mis en place dans plusieurs villes françaises, dont Paris et Lille. Toutefois, son application reste controversée et a fait l’objet de nombreux recours devant les tribunaux administratifs. En effet, certains propriétaires estiment que cette mesure porte atteinte à leur liberté contractuelle et à leur droit de propriété.
Les enjeux de l’encadrement des loyers à Marseille
À Marseille, l’encadrement des loyers pourrait avoir plusieurs effets positifs. Tout d’abord, il permettrait de limiter la hausse des loyers, ce qui serait bénéfique pour les ménages les plus modestes et les jeunes actifs en recherche de logement. De plus, cette mesure pourrait également favoriser la mobilité résidentielle et ainsi réduire le taux de vacance des logements dans certaines zones de la ville.
Cependant, l’encadrement des loyers pourrait également avoir des conséquences négatives. En effet, certains propriétaires pourraient être tentés de réduire leurs investissements dans l’entretien et la rénovation de leurs biens, ce qui pourrait entraîner une dégradation du parc immobilier marseillais. Par ailleurs, cette mesure pourrait également dissuader certains investisseurs de se tourner vers la location, ce qui aurait pour effet de réduire l’offre en logements disponibles.
L’avis des experts sur l’encadrement des loyers à Marseille
Selon plusieurs experts du secteur immobilier, l’encadrement des loyers à Marseille pourrait être une solution efficace pour lutter contre la flambée des loyers et favoriser l’accès au logement pour tous. Cependant, ils soulignent également que cette mesure ne saurait être suffisante pour résoudre la crise du logement dans la cité phocéenne.
Pour Jean-François Ruel, président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) à Marseille, « L’encadrement des loyers peut être un outil intéressant pour réguler le marché locatif marseillais, mais il doit s’accompagner d’autres mesures, telles que la construction de logements neufs et la rénovation du parc immobilier existant. »
De son côté, Éric Allouche, directeur de l’agence immobilière ERA à Marseille, estime que « L’encadrement des loyers doit être envisagé avec prudence et adapté aux spécificités locales. Il faut veiller à ne pas pénaliser les propriétaires qui investissent dans la rénovation de leurs biens et à ne pas freiner l’attractivité de la ville pour les investisseurs. »
Une mesure encore en débat
En définitive, si l’encadrement des loyers à Marseille fait débat, il est clair que cette mesure ne saurait être une solution miracle pour résoudre la crise du logement dans la deuxième ville de France. Néanmoins, elle pourrait constituer un outil intéressant pour réguler le marché locatif marseillais et favoriser l’accès au logement pour les ménages les plus modestes, à condition qu’elle soit mise en œuvre de manière équilibrée et accompagnée d’autres mesures visant à améliorer l’offre en logements disponibles.