La transmission d’un patrimoine immobilier peut s’avérer coûteuse en raison des droits de succession à régler. Pourtant, il existe des solutions légales pour diminuer, voire annuler, ces frais. Découvrez dans cet article les différentes stratégies et conseils pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier.
1. Anticiper la transmission par une donation
La donation est un excellent moyen d’éviter ou de réduire les droits de succession. En effet, elle permet au donateur de transmettre de son vivant une partie ou la totalité de ses biens à ses héritiers. La donation bénéficie d’abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans. Ainsi, en effectuant plusieurs donations successives, il est possible de transmettre progressivement un patrimoine sans avoir à payer de droits.
2. Opter pour une assurance-vie
L’assurance-vie est un outil efficace pour transmettre un capital hors droits de succession. Les sommes versées sur le contrat sont en effet exemptées de droits jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire (tous contrats confondus). Au-delà, elles sont soumises à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 20% jusqu’à 700 000 € puis de 31,25% au-delà.
3. Utiliser la démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est une technique permettant de séparer la nue-propriété (droit de disposer du bien) et l’usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus). En transmettant la nue-propriété à ses héritiers tout en conservant l’usufruit, il est possible de diminuer la valeur du bien pour le calcul des droits de succession. La valeur de la nue-propriété est en effet déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier : plus il est âgé, moins la nue-propriété aura de valeur.
4. Profiter du régime matrimonial et du PACS
Le régime matrimonial choisi par les époux et les partenaires pacsés peut avoir un impact sur les droits de succession. En optant pour un régime communautaire, les biens acquis pendant le mariage ou le PACS sont partagés entre les deux conjoints. Ainsi, au décès de l’un d’eux, seule la moitié des biens communs est soumise aux droits de succession. Il est également possible d’inclure une clause dite « de préciput » dans le contrat de mariage ou le PACS permettant au survivant de récupérer une partie ou la totalité des biens communs sans avoir à payer de droits.
5. Adopter la transmission universelle du patrimoine (TUP)
La transmission universelle du patrimoine (TUP) permet à une société civile immobilière (SCI) d’éviter les droits de succession. En effet, en plaçant le bien immobilier dans une SCI et en prévoyant une TUP au décès de l’un des associés, ce dernier est remplacé par ses héritiers sans que la société ne soit dissoute. Les parts sociales sont alors transmises sans droits.
Il est donc possible de diminuer voire d’éviter les droits de succession sur un bien immobilier en anticipant la transmission par une donation, en optant pour une assurance-vie, en utilisant le démembrement de propriété, en profitant du régime matrimonial et du PACS ou encore en adoptant la transmission universelle du patrimoine (TUP).