La transmission d’un bien immobilier peut être effectuée sous différentes formes, notamment la pleine propriété ou la nue-propriété. Il est essentiel de comprendre les distinctions fiscales entre ces deux modes de détention afin de faire le choix le plus judicieux. Cet article vous présente un aperçu des spécificités fiscales propres à chacun, notamment en ce qui concerne les droits de donation.
Comprendre la différence entre pleine propriété et nue-propriété
Avant d’aborder les aspects fiscaux, il convient de définir ce que l’on entend par pleine propriété et nue-propriété. La pleine propriété correspond à la détention d’un bien immobilier sans aucune restriction : le propriétaire dispose à la fois de l’usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) et de la nue-propriété (droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, le donner ou le léguer).
En revanche, lorsque l’on parle de nue-propriété, cela signifie que le droit de propriété est scindé en deux parties distinctes : d’une part, l’usufruit qui confère à l’usufruitier le droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits (revenus locatifs par exemple), et d’autre part, la nue-propriété qui appartient au nu-propriétaire. Ce dernier ne peut ni utiliser le bien, ni en percevoir les revenus, mais il peut le vendre, le donner ou le léguer.
Les droits de donation en pleine propriété et en nue-propriété
En matière de droits de donation, les différences entre la pleine propriété et la nue-propriété sont importantes. Lorsqu’un bien est donné en pleine propriété, les droits à payer par le donataire (celui qui reçoit la donation) sont calculés sur la valeur totale du bien. Ces droits sont déterminés selon un barème progressif en fonction de la valeur du bien et du lien de parenté entre le donateur et le donataire.
En revanche, lorsqu’un bien est donné en nue-propriété, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de cette nue-propriété, c’est-à-dire sans tenir compte de l’usufruit. La valeur de la nue-propriété dépend principalement de l’âge de l’usufruitier : plus ce dernier est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée et donc moins la nue-propriété a de valeur. Il existe un barème légal permettant d’évaluer la répartition entre usufruit et nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Cette différence dans le calcul des droits de donation entraîne généralement une réduction importante des droits à payer pour une donation en nue-propriété par rapport à une donation en pleine propriété.
Les abattements applicables aux donations
Qu’il s’agisse d’une donation en pleine propriété ou en nue-propriété, certains abattements sont applicables, permettant de réduire voire d’exonérer les droits à payer. Ces abattements varient en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Par exemple, pour une donation entre parents et enfants, l’abattement est de 100 000 € par parent et par enfant. Pour une donation entre grands-parents et petits-enfants, l’abattement est de 31 865 €. D’autres abattements sont prévus pour les donations aux frères et sœurs, neveux et nièces.
Ces abattements sont renouvelables tous les 15 ans, ce qui permet d’envisager des donations successives en franchise d’impôt.
Conclusion : choisir entre la donation en pleine propriété ou en nue-propriété
Le choix entre la donation en pleine propriété ou en nue-propriété dépendra principalement des objectifs poursuivis par le donateur (transmettre progressivement son patrimoine, conserver l’usufruit du bien…) et de la situation du donataire (besoin immédiat du bien ou non). La donation en nue-propriété présente un avantage fiscal indéniable puisque les droits à payer seront moins élevés qu’en pleine propriété. Toutefois, il convient d’étudier chaque situation au cas par cas et de prendre conseil auprès d’un professionnel afin de faire le meilleur choix.
En résumé, les différences de traitement fiscal entre la nue-propriété et la pleine propriété en matière de droits de donation sont notables. La nue-propriété permet généralement de réduire les droits à payer grâce à un calcul basé uniquement sur la valeur de la nue-propriété, tandis que des abattements spécifiques s’appliquent dans les deux cas. Le choix entre ces deux modes de transmission dépendra des objectifs et des situations personnelles des parties concernées.