Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif qui séduit de plus en plus d’investisseurs, notamment ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier tout en participant au développement de logements sociaux. Mais avant de se lancer, il est essentiel d’évaluer la rentabilité d’un tel investissement. Cet article vous présente les éléments clés pour appréhender cette notion et optimiser votre placement.
Comprendre le fonctionnement du bail réel solidaire
Le bail réel solidaire est un mécanisme permettant de dissocier la propriété du bâti de celle du terrain. Concrètement, l’investisseur achète le logement et signe un bail avec un organisme de foncier solidaire (OFS), qui détient la propriété du terrain. Ce montage juridique offre plusieurs avantages :
- Il permet de rendre accessible la propriété à des ménages modestes, en diminuant le prix d’achat jusqu’à 40 % par rapport au marché traditionnel.
- Il favorise la mixité sociale en incitant les acteurs publics à proposer des logements à des prix maîtrisés.
- Il garantit une stabilité pour l’investisseur qui bénéficie d’un droit d’usage sur le terrain pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans.
Analyser les critères de rentabilité d’un investissement en BRS
Pour évaluer la rentabilité d’un investissement en bail réel solidaire, plusieurs critères doivent être pris en compte :
- Le prix d’achat du logement : il est généralement inférieur à celui du marché traditionnel, ce qui permet de dégager une marge de rentabilité intéressante.
- Le montant du loyer : il est encadré par l’OFS et doit respecter un plafond fixé en fonction des ressources des locataires. Bien que moins élevé que les loyers du marché, il offre une certaine sécurité à l’investisseur qui sait qu’il percevra un revenu régulier.
- Les charges : elles sont réparties entre l’investisseur et l’OFS, ce qui permet de limiter les dépenses liées à l’entretien du bâti et du terrain.
- La fiscalité : le dispositif BRS ouvre droit à des avantages fiscaux, tels que la TVA réduite (5,5 %) lors de l’achat ou des exonérations de taxe foncière pendant les 15 premières années.
- La revente du logement : elle est encadrée par des conditions strictes imposées par l’OFS (respect des plafonds de ressources des acquéreurs, fixation d’un prix maximum…), mais elle peut représenter un avantage si le marché immobilier connaît une hausse importante.
Déterminer la rentabilité globale de l’investissement
Pour calculer la rentabilité globale de l’investissement en BRS, il est important de prendre en compte tous les éléments précédemment cités. Cela permettra d’avoir une vision plus juste du potentiel de placement et d’éviter les mauvaises surprises.
Il existe plusieurs indicateurs pour mesurer la rentabilité d’un investissement immobilier :
- Le rendement brut : il correspond au rapport entre les loyers annuels perçus et le prix d’achat du logement. Il donne une première idée de la performance du placement, mais ne tient pas compte des charges et de la fiscalité.
- Le rendement net : il prend en compte les charges et impôts liés à l’investissement, pour donner une vision plus réaliste de la rentabilité effective.
- La plus-value potentielle : elle est plus difficile à estimer dans le cadre du BRS, puisque la revente est encadrée par des conditions strictes. Toutefois, elle peut constituer un atout si les prix de l’immobilier grimpent.
Ainsi, pour évaluer la rentabilité d’un investissement en bail réel solidaire, il est essentiel de bien comprendre le fonctionnement de ce dispositif, d’analyser les différents critères impactant sa performance et de se baser sur des indicateurs adaptés. En procédant ainsi, vous pourrez optimiser votre placement tout en participant à un projet social innovant.